Jika Anda memiliki properti masih bersertifikat HGB atau Hak Guna
Bangunan, lebih baik segera ubah menjadi SHM atau Sertifikat Hak Milik.
Mengapa seperti itu? Karena dari kekuatan hukum, SHM memiliki kedudukan yang lebih kuat dibandingkan HGB.
Untuk Anda yang belum tahu, jika sebuah properti, baik itu rumah atau
tanah, masih bersertifikat HGB maka harus diperbaharui secara berkala.
Karena HGB artinya Anda menyewa tanah ke negara dengan jangka waktu.
Sedangkan SHM adalah sertifikat yang mengesahkan kepemilikan properti
tanpa jangka waktu.
Meskipun begitu, masih banyak rumah dijual justru hanya memiliki sertifikat hak guna bangunan (HGB).
Terutama untuk rumah dijual oleh para developer, biasanya rumah-rumah tersebut masih bersertifikat HGB.
Karena itulah ada baiknya Anda mengubah sertifikat HGB ke SHM secepatnya.
Berikut adalah panduan lengkapnya:
Persyaratan Dokumen
Foto : Google Images
Untuk mengubah sertifikat HGB ke SHM, Anda harus mengajukan perubahan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).Anda bisa mengajukan pengajuan ke kantor BPN terdekat. Di setiap daerah terdapat Kantor BPN Perwakilan untuk mengurusi sertifikat seperti ini, jadi cek dulu lokasi kantor perwakilan terdekat.
Untuk persyaratan lengkap pengajuan mengubah HGB ke SHM adalah sebagai berikut:
1. Fotokopi KTP Pemohon
2. Fotokopi Kartu Keluarga
3. Surat Kuasa jika dikuasakan
4. Surat Persetujuan dari kreditor (jika dibebani hak tanggungan)
5. Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir
6. Sertifikat HGB
7. Fotokopi IMB
8. Surat keterangan dari Lurah atau Kepala Desa untuk perubahan hak dari HGB menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan luas 600 meter persegi
Langkah Pengajuan Perubahan HGB ke SHM
Hanya dibutuhkan sekitar 5 hari kerja dan sertifikat HGB Anda sudah berubah menjadi SHM.
Jika persyaratan yang di atas sudah lengkap, Anda tinggal langsung mendatangi kantor BPN dan mengikuti langkah-langkah berikut:
1. Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan mengubah hak guna bangunan yang telah disiapkan.
2. Mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Di dalamnya wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah yang diinginkan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal.
3. Lakukan pembayaran di loket pembayaran. Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000.
4. Mengambil SHM setelah lima hari loket pelayanan.
Perkiraan Biaya Ubah HGB ke SHM
Biaya pendaftaran sebesar Rp 50 ribu yang disebutkan di atas hanyalah salah satu biaya yang harus dibayarkan.
Selain itu, juga perlu menyiapkan biaya untuk PPAT, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pengukuran dan biaya konstatering report untuk tanah yang lebih dari 600 m2.
Untuk biaya lengkap untuk mengubah HGB menjadi SHM adalah sebagai berikut:
Biaya pendaftaran
Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2. Untuk tanah yang lebih dari 600 m2 akan ada biaya tambahan berupa biaya konstatering report.
BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Besaran BPHTB untuk mengubah hak guna bangunan tergantung pada biaya NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dan luas tanah.
Rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:
5% x (NOPO – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)
Berikut contoh ilustrasinya:
NPOP: Rp200.000.000
NPOPTKP: Rp80.000.000
5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000
Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6.000.000
Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
Biasanya tarif yang diberikan berbeda-beda. Bisa lebih mahal atau justru lebih murah. Jasa notaris kira-kira sekitar Rp2.000.000.
Biaya pengukuran
Untuk mengubah HGB dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus:
{(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000.
Misalnya, luas tanah 800 m2. Berikut ilustrasi perhitungannya:
{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000
Biaya Konstatering Report
Biaya ini berlaku untuk mengubah HGB yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2 juga. Ini rumusnya:
{(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2
Masih dengan luas tanah yang sama di poin 4, maka berikut rumus perhitungannya:
{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000
Dari rincian diatas setidaknya membutuhkan biaya sekitar Rp7-8 juta untuk mengubah HGB menjadi SHM.
Jika tanah yang Anda punya lebih dari 600 m2, biaya bisa mencapai sekitar Rp7,5-8,5 juta.
Itulah panduan mengurus HGB ke SHM.
Sekarang Anda sudah tahu apa saja yang harus dipersiapkan jika akan mengubah sertifikat HGB rumah menjadi SHM, mulai dari persyaratan, panduan pengurusan dan rincian biaya yang perlu disiapkan. (*)
